房地产政策密集出台 重量级大咖畅谈深层逻辑与未来趋势（下）

发布时间：2025-07-07 00:58:55 来源：酸甜苦辣网 作者：时尚

《投资者网》吴悦

编辑  胡珊

今年一季度经济增速是房地4.8%，由于四五月份受到的产政策密畅谈冲击比较大，就算考虑到六月份形势好转，集出有专家预计二季度的台重经济增速也只能达到0.5%左右，这样要完成全年5%以上的量级逻辑经济增速目标，挑战还是大咖比较大的。

于是深层势下我们都看到了一系列从上至下稳经济稳增长政策密集出台，其中，房地从中央到地方稳定房地产市场的产政策密畅谈诸多政策措施尤其引发市场热议，一方面说明稳房地产对于稳住经济大盘有着重要意义，集出另一方面也说明目前遇到的台重困难确实比较大。今年1月到5月，量级逻辑TOP100房企的大咖销售额均值273亿元，同比下降了50%。深层势下头部房企尚且如此，房地中小房企的日子就更难了。

如何看待目前的局面？如何解读这些政策？这些都是大家非常关心的焦点问题。6月9日下午，思维财经、投资者网主办、中制智库联合主办的“思维圆桌派：稳房地产与稳经济大盘”网上直播活动隆重举行，四位重量级嘉宾与会解答大家心中的疑惑，他们分别是：国务院参事室特约研究员陈全生，中制智库理事长兼研究院院长新望，同策研究院助理院长、同策首席研究员宋红卫，亿翰股份总部研究中心房地产首席研究员于小雨。投资者网总编辑陈元地担任本次思维圆桌派主持人。

这些嘉宾或是对政策研究有独到的见解，或是长久从事房地产领域的研究工作，从宏观到微观，他们的观点非常值得倾听，以下是本次圆桌派的精选实录：

陈元地：首先我们来谈谈政策。目前从中央到地方出台了一系列稳房地产的政策措施，可以说纷繁复杂，纵横交错。各位嘉宾能不能精炼归纳一下，对哪个或哪些政策印象深刻，觉得比较到位和重要？

陈全生：我觉得目前的这些宽松政策都是让大家买房的政策，但现在城市化率已60%多，再提高不会那么快了，就像人长到20多岁就不再长身高一样。现在民企想借钱，银行不借。央企和国企进入房地产是因为政府要他们来托底。所以我才想了一个办法，就是效仿美国政府收购房地美、房利美这种办法，缓解目前极可能出现的金融风险。

新望： 现在确实出台了很多具体的措施，但是我觉得，从认识上应该有一些根本的调整，就是把房地产业作为支柱产业的这种客观存在，很好地予以确立。中国的城市化、都市化进程加快之后，未来的城市更新、进程人们对住房的刚性和原有居民改善需求结合起来，未来的对房地产的需求空间仍然很大。

现在的60%的城市化率，是一直较低水平的城市化，粗放的城市化，或者说只是城镇化，而且再提高10个百分点也没问题。我们是14亿人口的一个国家，未来，城市化、都市化的潜力还非常大，而且现在也放开三胎了。把这些种种因素都考虑进来，房地产至少还有十年的发展空间。所以，只有继续推进中国的城市化进程，继续成为一个中高增长速度的国家，才可以保住我们世界第二大经济体和世界第一制造大国的地位。过去有一句话，一切的问题，解决的关键还是要发展。发展的动能从哪里来？潜力从哪里来？我觉得城市化还是很重要的一个抓手。

陈元地：新理事长强调的是要从定位上重视房地产，这样才能有一个对经济比较持续的推进动能。宋总刚才在主旨演讲中，把两次疫情对房地产的不同影响讲得很清楚，那么您觉得现在对房地产的政策力度够吗？

宋红卫：我感觉现在这个政策力度还不够。最核心的政策是融资政策，这个问题不解决，行业风险的问题是很难短期内解决的。

陈元地：刚才于总说未来房地产还有微笑曲线的右半边，那您觉得什么条件下会有这个右半边逐渐显现出来？

于小雨：其实我们说行业利润是到了一个底部的，虽然会有微笑曲线的另外一半，可能也很难回到过往。刚才几位老师也有谈到城镇化的这种红利，人口的红利，都非常利好房地产。但这块现在确实跟以往的这个条件没办法比。因此我认为行业会逐渐地回归理性，回归实体，也就是国家提出的“房住不炒”。

对于企业来说，整体利润达到了这个3%就非常低了，所以利润可能会走出微笑曲线的右半边，但很难回归到以前的这个水平，只是会往上去做一些修复，无论是从供应端，还是从企业角度来看，都有一定的优化和调整。结合刚才问的一些政策的问题，我觉得现在政策确实还没有太到位，现在房企的问题，我们认为是信用的问题，而且信用的修复不是一蹴而就。

目前政策更多的是去释放合理的需求，我们认为，如果政策有针对性的支持和保障刚需和改善性需求是有空间的。因此企业更需要从自身的角度进行开源节流，积极做好项目的销售去化，目前生存是第一位的。出险企业主要是通过时间换空间的方式活下去，很难说通过国家的救助，或者融资上的一些扶持走出困境，我认为这是几乎不可能的，现在应该也很少有企业抱有这种幻想。当然我们也看到了一些很积极的信号，包括企业发债，国家给一些担保，但是很明显，这些企业本身的资质就非常好，经营稳健，而不是说已经出现问题了。

陈元地：其次我们来谈谈未来。各位嘉宾觉得还会有哪些新政策出台？或者说房地产行业什么迹象出现，就说明企业基本稳住了，什么状态出现，说明还需要继续“给药”相救？

陈全生：我觉得新望提了一个重要观点，就是要从思维逻辑上把这件事理顺。我们这些年走过来，是用房地产来促进经济的发展，这个逻辑是有问题的。大量的卖地，大力发展房地产，就可以提高地方GDP，就可以改善城市形象。我们是用房地产推动经济发展，而不是经济发展带动房地产发展。这是个城市发展的逻辑问题。

陈元地：那么新理事长，问题来到您这儿。您说大力发展城市化，房地产企业在哪些地方要发力，哪些地方要做得更好一点，才能更好地融入城市化进程，走出目前的困境？

新望：我觉得要有一个全国通盘考虑的城市化战略。比如说是以县城为主的这种城镇化，还是大都市、都市圈城市群为主的这种城市化？政策上明确了，企业家会自己有办法。我觉得现在的问题是，大的思路、大的政策没有明朗，你给一些局部的好处，还是不能解决房地产的根本问题，尤其是不能解决民营房地产企业的问题。如果给他们更好的稳定预期，企业家自己就会寻找办法，解决问题。

陈元地：于总怎么看这个问题，对未来有什么预期？

于小雨：我认为，像预售资金监管这一块我觉得更多的是要规范，就是原来可能确实有一些地方政府太严了，可以优化调整。另外，我认为会继续推动优质企业享受融资便利，对有问题的企业更多的可能是从项目的角度去解决项目交付的问题。我相信我们国家是愿意听到企业的心声的，因为我们也经常参与一些国家组织的调研，大家包括高层都是想要听到民营企业的声音的，反馈上去，也是能结合着实际情况去做调整的。我认为，目前对于企业来说，更关键的还是在于市场的好转或恢复。

陈元地：最后我们来谈谈房价。现在买房对于来说是一个两难的选择，就买房的时机来说，价格上比过去降低了，但是预期也比过去变差了。各位嘉宾对此有何建议？

陈全生：无论是房地产公司买地，还是老百姓买房，第一是位置，第二是位置，第三还是位置，你把位置找好就行。而找个好位置，就需要了解和研究一下城市发展规划才行。就这一条。

新望：基本同意刚才陈参的观点，好的地段，真正能起到改善居住品质的作用。不管你持有的，还是准备购买的房子，如果具有比较稀缺的特质，未来我还是看涨，这两年北京仍然还在涨的就是那些高端楼盘，有明显的改善性品质的好房子。当然如果要作为投资的话还是要慎重。投资还要考虑包括政策在内的其他方方面面的因素。

宋红卫：其实从行业的角度出发，看地段、地段、地段这个观点我是认可的。因为房地产的地段就是决定你的资源嘛，包括你的便利配套，都是核心的东西。但是核心城市这种地段的房子一定是很贵的，对于刚进入城市的人来讲，这些房子也很难买得起。对于城镇化背景下的这些新的购房人群，我们就要看工作地点，你只要是长期工作稳定，你就近买房就可以了，因为就是住嘛，也不用去看房价短期的涨与跌。

于小雨：我觉得现在确实是一个换房子或买房子一个比较好的时机。刚才各位老师也提到，高能级城市去好的地段，去城市核心区位。这次上海疫情给我一个很深的感受，真的是要去看配套，看物业，接下来如果要买房子，如果有条件买房换房的人，一定要考虑的就是物业和配套的水平。

陈元地：感谢四位重量级嘉宾，从政策到执行到企业的状态，以及未来的趋势，都做了非常精彩纵深的研判和分享。当然有关买房的讨论，我们只是给大家提供了一些观察角度，供大家参考。我们在一个凉爽的初夏来探讨稳房地产与稳经济大盘的话题，希望在秋天能看到房地产行业和经济发展都有新的收获。如果我们这次的研讨对未来的政策制订、对企业的强身健体能起到一定的促进作用，那一定是我们大家所乐见的。谢谢大家，下次思维圆桌派再见。

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（本文仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）

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