东莞首个共有产权房去化不乐观？两房户型遇冷

江小亭/发自东莞

10月31日，东莞东莞市住房和城乡建设局发布了关于全市首个三限房，产权虎门东实旗盛花园1期的房去公开配售申购人选房次序公告，根据公示名单显示，化不户型共有511组客户登记并进入摇号。乐观两房

在半价买房优势及严格的遇冷条件限制下，对比目前市场其他普通商品住房，东莞表现出一定热度。产权

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门槛高，房去首开去化12%

在本次公开配售前，化不户型项目首批364套房源先以定向配售方式出让，乐观两房相比于公开配售，遇冷门槛要求更高，东莞包括学历或职称要求、产权工作单位或获得荣誉条件等，房去基本将范围圈定于镇街的高精尖人才中。

叠加申购人及其配偶、共同生活子女还需满足在东莞均无自有产权住房，且前3年内在莞没有住房转移登记纪录，一番筛选下，东莞首个“半价买房”首轮定向配售仅有120人进行了线上登记，10月29日正式选房最终去化41套，去化率12%。

可以说，第一阶段定向分配的去化成绩其实并不太乐观。

除了条件门槛过高，可入围的无房人员本就有限外，由于为安居工程，项目本身的设计也定位住房刚需。

整个小区占地约2万㎡，由4栋住宅组成，均为2梯6户，产品方面包括建筑面积约71㎡、79㎡和80㎡三种，为带简单装修的2-3房户型。

值得注意的是，不同于广佛的共有产权住房，在取得100%产权后，仍只能流转给符合条件的申请人，流通性受到一定限制；

相比之下东莞的共有产权房获取完全产权后，满足取证5年且东莞户口3年，即可与其他普通商品住房一样在市场上自由交易。

于是产品本身于市场上的竞争性也成为一大衡量要素。

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2房户型遇冷

低总价也不香了？

纵观当下市场情况，除个别如拥有优质学区要素等加持的房源外，小面积尤其1-2房产品热度并不高，相反，4房等改善型产品的热捧与价差优势还在慢慢凸显。

据中原地产研究院数据显示，2006年至今，东莞近90万套住房供应中，三房及以下户型占比超过80%。与此同时，是过去投资客大肆买入的小户型房源也在不断挂出转手，导致价格一定程度再受影响。

在多孩趋势与改善型群体换房需求下，无论是新房还是二手房市场，小户型的热都已然不及过去。

小户型的遇冷也直接体现在东实旗盛花园的首轮定向去化中，据公示的选房结果，售出的41套房源，其中高达37套为项目面积最大的80㎡3房，仅3位认购人选择了71㎡的2房；另外约79㎡的3房虽与80㎡面积几乎无差别，但由于为北向，在首批可选房源丰富下，仅一位选择了该户型。

楼栋方面，首批推出的1号楼和4号楼，其中4号楼更受欢迎。

聚焦户型本身，则亮点较多。

所有户型整体布局紧凑，均为通厅设计，做到了约3.5米开间，即便是71㎡的2房，也拥有约3.5米的宽景阳台；此外，卧室及厨房均带有飘窗设计，增加采光的同时，也提高了户型的使用率。

对于刚需小家庭而言，已然可满足自住需求。

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首付24万元起，东莞新盘地板价

东实旗盛花园首轮定向配建的高门槛要求是去化一般的主要原因，而在最新公布的第二批公开配售登记名单中，剩下的300余套房源共吸引511组客户登记。

对比目前市场上在售的其他项目情况，该登记人数已名列前茅。

价格无疑是核心优势，项目首批备案的360套房源，均价约3.4万元/㎡（带装修），总价区间230万-281万元，以50%出资比例计算，即前期需支付的总价在118万-141万元。参考非限购区首套首付两成，首付最低仅需准备约24万元。

如不考虑其他项目的“低首付”活动，东实旗盛花园的上车门槛几乎已是东莞新盘的地板线（最新最全，不同首付能上车东莞哪些新盘，一文看全！）。

参考现行4.1%的房贷利率，按等额本息计算月供约4500元/月。同时，三限房亦可享受与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。根据政策，东莞公积金首套房最高可贷90万元。

值得注意的是，东实旗盛花园本轮公开配售仅是放低了学历或职称要求，专科及以上即可，以及不再限定工作单位或获得的荣誉等，其他基本条件仍需要满足。

项目将于11月12号正式第二轮选房，届时能取得何种去化成绩，对于后续东莞其他共有产权房的入市或带来一定参考。毕竟项目所站位的虎门，无论是楼市本身还是镇街人口、经济，活跃度都位居全市前列。

此外，按规定，共有产权住房房源在取得预售许可后1年内仍未销售完毕，将面向全市范围内符合销售条件的人员进行公开抽签分配。

除虎门项目外，目前长安、凤岗、塘厦、大朗以及松山湖亦有三限房在建中，均为首批试点建设项目，建筑面积限定在70㎡-80㎡2-3房，合计约7000套房源。

目前佛山亦推出了共有产权住房，户型方面则跨度更大，覆盖50㎡-140㎡，继东莞这一批试点项目的入市反馈下，后续也不排除会调整规则及产品类别。

“三限房”本质属于保障性住房，且由于为“共有产权”，在未取得完全产权前，业主也不能私自将房子用于出租和转借，以及抵押贷款等。而即便后期获得完全产权，可进入市场流通，但整个周期较长，以及现有产品本身并不完全贴近住房消费趋势，并不适合投资。

但对于资金有限且能满足条件的镇街自住刚需，确实是一个不错选择。此外背靠政府背书，在质量、交楼方面也不用太过担心。