上周，融资租赁湖北的保租一条楼市新政又解锁了购房新姿势：

保障性租赁住房租满5年后，承租人可购买部分或者全部产权，房开并且，启模5年间交的融资租赁租金计入购房款。

基本类似金融租赁公司的保租设备出租方式，承租人实际上是房开一种变相分期付款来购买租赁物。

这样一来，启模花出去的融资租赁租金不再是泼出去的水，而是保租倒进蓄水池里，成为一笔隐形的房开购房储蓄款。

当然，启模不是融资租赁所有的保租房都能够采用上述模式。据湖北省住房和城乡建设厅发布《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的保租实施意见》，以下几类保障性租赁住房或共有产权住房可通过可租可售、房开先租后售等方式，满足住房困难群体差异化的住房需求：

可购买商品住房，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售；

可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售；

利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或共有产权住房，允许在土地出让时明确可先租后售；

商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售；商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售；

房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。

租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权，已交的租金，可以计入购房款。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。

上述政策针对的对象主要是包括从事基本公共服务的企事业单位及机关人员中在工作地无房及多孩、三世同堂等住房困难家庭。

对于供应端而言，房企开发保租房能够获得政策、资金、市场等多方支持，有利于项目去化，加快变现。

对于需求端而言，已交租金未来可计入购房款，不再纯粹是“为房东打工”。在先租后售政策下，租房住也能在一定程度上为日后购房减少部分成本。其次，承租人转为购房人五年后，若取得全部产权，也可以将房产按商品房出售。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，这实际上给承租人、购房人也打开了一个退出的路径，最终也能够让承租人和购房人可以退出，同时也增加了房产的流动性，增加了市面上二手商品房的供应。

“所以，这一连串的政策设计，从时间顺序到相关利益主体的利益，应该说都有所考量，说是一个套嵌式的政策创新。”胡景晖表示。

关于先租后售政策，早在2016年，国家发改委政策研究室就在其网站发布题为《更好发挥投资对经济增长的关键作用》的文章，指出库存较大的城市，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。

深圳出台的《供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》也提出，探索建立先租后买、购租并举、梯度消费的住房制度。

也尝试推出“先租后售”公租房，购买条件为：公共租赁房项目建成10年后，可作为存量商品房上市交易，承租人可优先购买。

除先租后售外，此次湖北新政的另一个亮点是：共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。

在湖北此次政策之前，其他城市也曾对关于共有产权住房退出机制进行探索。

例如，东莞在2021年明确共有产权机制退出机制，购买共有产权住房后，如果要买新的市场化商品房，或通过继承、赠予等取得其他市场化商品房产权，首先要退出原有共有产权住房。此外，限制条件为，如果购买人以后不想要这个共有产权住房，也不能随便把共有产权住房流通到市场，必须要回转到政府名下，或者说回转到别的符合购买共有产权住房的名下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次湖北的做法打通了一个模式，即“先租保障性租赁住房-转化为共有产权住房-转化为商品房”，有利于租售需求的好转，一步步使得购房的成本降低。

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